房屋买卖合同无效处理的例外

【案情】2008年3月，李某与并非本村集体经济组织成员的王某签订《房屋买卖协议》，约定甲方将位于某街道的某楼房以80000元的价格出售给王某。双方签订协议后，王某一次性付清了房款，李某向王某交付了涉案房屋。王某对涉案房屋进行修缮添附并居住至今。2020年下半年，该楼房所在区域被划入征地范围。2021年1月，李某起诉至法院，请求确认《房屋买卖协议》无效，王某返还楼房并恢复原状；同时要求王某按5000元/年的标准支付自2008年3月至房屋实际交付日的占用使用费。王某认为涉案合同有效，李某系为了占有拆迁利益起诉，违反诚信原则，不应支持。

【评析】本案争议焦点在于涉案房屋买卖协议的效力；若认定合同无效，是否需要判令返还房屋及购房款。

一、关于涉案房屋买卖协议效力问题农村集体土地使用权系农村集体经济组织成员享有的与身份密不可分的权利，具有社会保障性质，其享有的主体只能是该集体经济组织成员，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。王某并非涉案农村集体土地所在地的集体经济组织成员，不享有在该区域内取得农村集体土地使用权的权利。因此，李某与王某签订的《房屋买卖协议》损害了法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，根据民法典的规定，应为无效。

二、本案应否依据合同无效规则判令双返的问题现实生活中非本村集体经济组织成员间房屋买卖的情形屡见不鲜，一旦遇到土地升值或贬值浮动比较大时，可能会引发纠纷。人民法院在审理此类纠纷时，对于合同效力的认定及无效合同后续如何处理则事关既已形成的社会关系、经济关系，需要综合考量当事人的诚信度，秉持诚信、友善的社会主义核心价值观。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案案涉房屋所在区域可能面临征收，此时房屋或土地出卖人起诉的目的并不是为了返还房屋等，而是为了得到更多的拆迁安置补偿利益，却将损失风险转嫁给买受人，从而达到自己既得到巨大的拆迁利益又不受任何损失的目的。应当看到，无效合同的签订并不是造成诉讼的根本原因，而是一方为了不正当利益、损害他人利益提起的诉讼，这种非法目的，法律不应保护。如要求双方各自向对方返还合同取得的财产，势必会破坏这种稳定的社会关系。同时也可能因此引发道德危机，造成不正确甚至恶性的舆论导向，不利于公民养成遵纪守法和遵守公序良俗的良好风气，不利于社会的和谐稳定。