案例研究

【最高院•裁判文书】合同纠纷中违约金条款与赔偿损失二者能否同时适用

【裁判要旨】违约金除在部分情况下体现为一定的惩罚性之外，在多数情况下，仅具有补偿性。如果当事人就某一损害约定了违约金，则在该损害发生时，非违约方既享有违约金请求权，也享有损害赔偿请求权，法律并未禁止违约金与赔偿损失二者同时适用。据此，当事人关于违约损失与违约金不能同时适用的理由不能成立。//

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）最高法民申4252号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：太原化学工业集团房地产开发有限公司，住所地山西省太原市万柏林区长兴南街16号。

法定代表人：闫帅达，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：刘树勇，北京市晨野律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马荣振，北京市晨野律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：太原市义井菜市场，住所地山西省太原市晋源区义井街。

法定代表人：郝和平，该公司经理。

再审申请人太原化学工业集团房地产开发有限公司（以下简称太化房地产公司）因与被申请人太原市义井菜市场（以下简称义井菜市场）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山西省高级人民法院（2019）晋民终703号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

太化房地产公司申请再审称，（一）一审法院依据义井菜市场自行委托山西华诚房地产资产评估有限公司制作的《评估报告》认定太化房地产公司向义井菜市场支付房屋赔偿款的数额缺乏证据支持。1.案涉楼盘系普通住宅小区，评估报告以高档小区楼盘价格为参照，导致评估价格远远大于房屋价值。同时，二审庭审中，评估人员接受质询时承认，评估依据仅是义井菜市场与太化房地产公司签订《协议书》时的一张附图，并没有了解规划、图纸变更情况，也没有实际勘验现场，评估程序严重违反《中华人民共和国资产评估法》等规定，故该评估报告不能反映案涉房屋的实际价格。2.根据双方《协议书》约定，案涉房屋应于2013年6月30日前办理过户，逾期，则太化房地产公司构成违约。故应以2013年7月1日为评估基准日。一审法院无视太化房地产公司申请重新鉴定的合理诉求，强行以起诉日2019年2月18日作为基准日进行评估，并以太化房地产公司“未在法定期限内缴纳评估费用”为由终结重新评估是错误的。3.一审法院直接依据未经质证的《评估报告》作为定案依据，由于该证据并非新证据，二审法院即便通知了鉴定人员出庭接受询问也并非重新质证，故该《评估报告》不能作为定案依据。（二）原审法院判决太化房地产公司承担违约损失的情况下，同时承担违约金，属于适用法律错误。1.根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，违约金属于补偿性的合同救济措施，人民法院不应当在判决违约方向守约方赔偿违约损失的情况下，同时判决违约金。2.二审法院以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，判决太化房地产公司以2019年2月18日的评估价格确定赔偿数额，说明2019年2月18日的评估价格中已经包含了义井菜市场的损失部分。3.太化房地产公司应按照2013年7月1日的安置房屋评估价格给予义井菜市场同等金额的补偿，并向义井菜市场支付违约损失或违约金：（1）违约损失：一是安置房屋的增值损失。应以2019年2月18日（即起诉前）的评估价格与2013年7月1日的评估价格之差，加上自2018年10月1日每年160万元的租金计算至实际付清之日止。（2）违约金的计算：2019年2月18日（即起诉前）的评估价格与2013年7月1日的评估价格之差，再加上自2018年10月1日每年160万元的租金计算至实际付清之日止，两者之和乘以130%。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第二项、第六项的规定，请求再审本案，撤销原一、二审判决，改判以安置房屋2013年7月1日为基准日的评估价格为基数，公平地确定太化房地产公司应当向义井菜市场赔偿违约损失或者支付违约金。

本院经审查认为，

（一）关于太化房地产公司应当赔偿的数额认定问题。首先，关于案涉房屋赔偿数额的基准日确定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，太化房地产公司将案涉房屋另行处置，导致义井菜市场未能实现取得安置房屋的合同目的，系其根本违约，故太化房地产公司赔偿数额的确定应当以能够使义井菜市场在当前市场上取得与约定交付的安置房屋相类似的房屋价格为依据。原审法院以2019年2月18日作为评估基准日评估出的案涉房屋市场价格作为太化房地产公司应当赔偿的数额，并无不当。其次，关于案涉《评估报告》能否作为定案依据的问题。经审查，一审中，义井菜市场将该《评估报告》作为证据出示，太化房地产公司质证后，对该证据不认可，并申请重新评估，但其坚持以2013年7月1日作为基准日进行评估，进而拒绝缴纳评估费用，导致评估终结。二审庭审中，作出该《评估报告》的评估师刘建勇、宋晓亮到庭接受了法庭询问和双方质询。在该《评估报告》经过庭审质证认证，且太化房地产公司无证据推翻该《评估报告》结论的情况下，其认为《评估报告》不能作为原审裁判依据的再审申请理由不能成立。

（二）关于违约金和违约损失的认定问题。首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据上述规定，违约金除在部分情况下体现为一定的惩罚性之外，在多数情况下，仅具有补偿性。如当事人就某一损害约定了违约金，则在损害发生时，非违约方既享有违约金请求权，也享有损害赔偿请求权，法律并未禁止违约金与赔偿损失二者同时适用。太化房地产公司关于违约损失与违约金不能同时适用的申请再审理由不能成立。本案中，双方当事人在《协议书》中关于违约责任的约定是：若在《协议书》签订三年内，太化房地产公司不能为义井菜市场办理好产权手续，义井菜市场有权要求太化房地产公司予以应办证房屋的双倍房屋产权或价值补偿。因此，义井菜市场请求损害赔偿和对方承担违约责任有合同依据。其次，关于义井菜市场的实际损失。1.由于太化房地产公司不能为义井菜市场办理好产权手续，造成义井菜市场不能获得合同约定的安置房屋，构成根本违约，原审法院将安置房屋的评估价作为计算违约金的损失数额基数，并无不当。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形成订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖人第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”以及该规定第八条关于“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，本案因太化房地产公司与义井菜市场签订是按所有权调换形式订立的《协议书》，太化房地产公司违约将协议约定的案涉商铺除10#商铺外的均出售或抵顶给第三人，虽然义井菜市场没有请求解除合同，但由于太化房地产公司的根本违约行为，致使《协议书》目的无法实现，根据《解释》第八条规定，义井菜市场有权要求太化房地产公司返还购房款及利息、赔偿损失，并可以请求太化房地产公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原审法院以案涉安置房屋价格的百分之三十确定应当支付违约金数额，不违反法律和司法解释的规定。太化房地产公司的该项再审申请理由缺乏事实和法律依据，不能成立。综上，太化房地产公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回太原化学工业集团房地产开发有限公司的再审申请。

审   判   长　 李相波

审   判   员　 宁　晟

审   判   员　 关晓海

二〇二〇年九月二十七日

书   记   员　 王利萍