案例研究

鹰潭仲裁委员会就申请人叶某东对被申请人杨某房屋买卖合同纠纷进行仲裁案

案例内容

【案情简介】

2021年1月8日，被申请人将位于某万达商业广场B座2009室的SOHO写字楼转让给申请人,双方签订《存量房买卖合同》，达成的交易价为946234元。合同约定，申请人以被申请人向申请人借款554000元抵冲购房款，申请人另行支付被申请人购房款394000元。双方办理网签、过户中，该房产被某某法院冻结，无法完成过户。为此，申请人要求被申请人退还购房款合计948000元。

【争议焦点】

申请人用于抵冲购房款的借款554000元，是因房屋买卖新成立的债务还是属于原来的借款债务。

【裁决结果】

一、被申请人归还申请人购房款948000元。

二、申请人预交的案件受理费11791元、案件处理费4310元,合计16101元，由被申请人承担。

【相关法律法规解读】

1.《中华人民共和国民法典》第二百一十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。2.《中华人民共和国民法典》第二百一十五条：第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。3.《中华人民共和国民法典》第五百六十九条：当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经协商一致，也可以抵销。4.《中华人民共和国仲裁法》第七条：仲裁应当根据事实，符合法律规定，公平合理地解决纠纷。

《存量房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应当认定合法有效。该房产被人民法院冻结，房屋无法完成过户，不能产生物权变动的效力，但不影响《存量房买卖合同》本身的效力。合意抵消注重的是债权人、债务人之间的意思自治，可以不受法律所规定的构成要件的限制，当事人之间只要达成抵消合意，即可发生抵消的效力。申请人与被申请人双方互负债务，其处分行为不违背法律、法规与公序良俗，法律就不应干涉。

申请人请求被申请人退还购房款合计948000元，其中抵充部分购房款的欠款554000元如何认定，是成立新的债务还是原来的借款债务。仲裁庭认为，双方当事人签订《存量房买卖合同》，房屋买受人以原欠款（旧债务）抵扣部分购房款，旧债务在抵扣范围内归于消灭，此为债的更改，新债务成立后，旧债务同时归于消灭，新债务是否得到履行与旧债务是否消灭之间并无关联。双方当事人在庭审中均表示，就是用欠款抵扣部分购房款。充分探寻双方当事人订立《存量房买卖合同》时的真实意思表示，就是约定双方之间存在的欠款债务（旧债务）因存量房买卖合同的成立、生效而归于消灭。基于鼓励交易的原则，应当认定为债的更改，即抵充部分购房款的欠款554000元是因房屋买卖新成立的债务。

【结语和建议】

1.本案实际上是因“以房抵债”产生的纠纷，房屋买卖只是偿债的一种方式，在不影响第三人利益的前提下，应认定该种房屋买卖合同合法有效。

2.因房屋买卖合同成立了交付房屋这样一个新的债务，新债务与偿还借款这个旧债务是什么关系，是以新债务代替旧债务、旧债务归于消灭还是新债务与旧债务处于并存状态，实务中有不同的做法。我们认为关键还是要尊重当事人的意思自治，站在鼓励交易的角度综合考虑。